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EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
 
   

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ARTICULO DEL EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
ARTICULO No. 71
WEB SITE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
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PUBLICADO FECHA: SEPTIEMBRE - OCTUBRE DE 2014.

TEMA DE INTERES
“ORIENTACIONES SOBRE LOS BIENES PARA USO EXCLUSIVO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL”

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Bogotá D.C., 27 Agosto de 2012.
Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, Guía Legis sobre la Propiedad Horizontal, Revista de la Propiedad Horizontal en Colombia a cargo de José Andrés Bermúdez Año 2011.

El Contenido de este Artículo; define los principios establecidos en el régimen de la propiedad horizontal de acuerdo a la Ley 675 de 2001, acerca de las condiciones y características de los bienes comunes para uso exclusivo de los bienes de dominio particular dentro de las Copropiedades ya sean de uso residencial, comercial ó mixto.

DEFINICIONES

REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel

BIEN COMÚN PARA USO EXCLUSIVO. bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos
SERVIDUMBRE. La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena que consiste en poder impedir ciertos actos al propietario de la misma o en la facultad de usarla de un modo determinado.
SERVIDUNBRE PREDIAL: Son derechos reales sobre cosa ajena que limitan las facultades del propietario de un fundo en beneficio del propietario de otro fundo al que proporciona una utilidad concreta. Son derechos realas porque recaen sobre fundos y se mantiene con independencia de que cambien los propietarios de los dos fundos. Sus principios son:
a) Nemini res sua servit. No se puede constituir una servidumbre sobre cosa propia y ello implica el hecho de que los fundos tienen que pertenecer a distintos propietarios.
b) Las servidumbres son inseparables del fundo sirviente y dominante. Los romanos la califican como cualidad del fundo y de ésta se deriva la utilidad y la vecindad. Los primero indica que la servidumbre debe proporcionar al propietario del fundo dominante una utilidad objetiva, no un mero capricho del propietario aunque allí vaya implícita una utilidad subjetiva. Se ha discutido si se exige esa utilidad de forma perpetua y se ha establecido que debe ser así en el caso de las servidumbres de agua. En cuanto a los segundo, los fundos tienen que ser vecinos pero eso no quiere decir que tenga que ser medianeros.
c) Son indivisibles. No se pueden adquirir ni establecer por partes ideales; por cuotas. En el caso de que haya varios copropietarios del fundo sirviente, es necesario el acuerdo entre ellos para que se impongan un acuerdo entre servidumbres.
d) Inalienabilidad. Como las servidumbres son inherentes al fundo al que beneficia no es enajenable por separado.

Con respecto a los Bienes Comunes para Uso Exclusivo, la Ley 675 de 2001 define lo siguiente:


ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.
2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.
3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.
4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.
7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

ARTICULO 22º. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.

Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.

Los parqueaderos destinados a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales y distritales en materia de urbanización y construcción.

ARTICULO 23º. RÉGIMEN ESPECIAL DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.
4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general.

PARAGRAFO 1. Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes del edificio o conjunto, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor.

PARÁGRAFO 2. En ningún caso el propietario inicial, podrá vender el derecho de uso exclusivo sobre bienes comunes.
DETERMINACION Y DEFINICION DEL CONCEPTO DE BIEN COMUN PARA USO EXCLUSIVO
Los bienes comunes para uso exclusivo son áreas que por su ubicación, características y determinación dentro de una copropiedad sometida al régimen de la propiedad horizontal, pueden ser asignados a ciertos bienes de dominio privado ó particular, y en tal caso dichos bienes se deben consagrar dentro del reglamento de propiedad horizontal de acuerdo a las características de la Copropiedad, conforme lo haya definido el propietario inicial ó constructor; ó por la decisión de la Asamblea de Propietarios que por mayoría calificada haya definido ese uso exclusivo y las respectivas compensaciones económicas a cargo de los propietarios de unidades privadas a las que se la haya asignado el uso exclusivo a favor de la persona jurídica.

Sin embargo en algunos casos posteriores a lo consagrado en el reglamento de propiedad horizontal estipulado por el constructor como Propietario Inicial y enajenador del proyecto, previo estudio de viabilidad en relación a cumplimiento de las normas de urbanismo; es posible que se puedan asignar bienes comunes a los propietarios de unidades de dominio particular que lo soliciten a la Asamblea de Propietarios, debidamente sustentada dicha solicitud, y para lo cual de conformidad con el artículo 46 de la Ley 675 de 2001 la decisión para la asignación de un bien común para que sea de uso exclusivo de un bien de dominio particular junto con la definición de la compensación económica a cargo del usufructuario por el uso exclusivo exige que sea aprobado por mayoría calificada en la Asamblea de Propietarios, lo que implicaría la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal a razón de la variación parcial en los derechos de los propietarios en la copropiedad.

Existe además casos especiales en los cuales se establecen áreas comunes para Uso Exclusivo con el fin de instalar equipamentos ó equipos para suministro de servicios públicos, como ocurre cuando se constituyen por parte del constructor – propietario inicial, ó por parte de los propietarios de una copropiedad, a empresas de servicios públicos domiciliarios servidumbres ó áreas de uso exclusivo para tal fin, en búsqueda del beneficio general de la comunidad para mejorar la prestación de dichos servicios, en las cuales se pactan con dichas empresas, la fijación de condiciones de uso y el pago de compensaciones por permitir la instalación de equipos en estas áreas.

Los bienes comunes susceptibles de ser asignados para uso exclusivo de una unidad privada ó de dominio particular; conforme la Ley 675 de 2001, son aquellos que se definen como bienes comunes No esenciales, es decir que su uso y goce como bien exclusivo No van a afectar el uso y goce general al que tienen derechos todos los propietarios de las unidades de dominio particular de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

En los casos que se ha determinado la asignación de un bien común para uso exclusivo a un propietario dentro de una copropiedad sometida al régimen de propiedad horizontal, por determinación del constructor como propietario inicial y consagrado, este derecho y asignación en el reglamento de propiedad horizontal y en los títulos de compraventa de inmuebles ya sea bajo la legislación sobre propiedad horizontal anterior a la Ley 675 de 2001 (Ley 16 de 1.948 ó Ley 182 de 1.985) ó por la misma sometimiento a la Ley 675 de 2001; se considera que el derecho de uso exclusivo sobre estos bienes comunes corresponde a un derecho adquirido (a perpetuidad) por parte del propietario ó tenedor de la unidad de dominio particular a la que se le asigno dicho derecho; el cual mientras exista la persona jurídica.

No obstante lo anterior, dicho bien se continuará considerando un bien común, sobre el cual el propietario usufructuario de éste tipo de bien común asignado al uso exclusivo, debe conservarlo, mantenerlo en las condiciones en que establece el reglamento de propiedad horizontal y la licencia de construcción; por lo tanto cualquier modificación, alteración sobre este bien, se debe poner a consideración de la Asamblea de Propietarios.

Ahora tenemos una interpretación errónea sobre la compensación económica sobre el derecho de uso exclusivo, porque dicha compensación se puede determinar por dos factores esenciales, los cuales serían:

El primer caso se puede dar, cuando es necesario hacer mantenimiento preventivo a las áreas de uso exclusivo (por ejemplo cuando se debe impermeabilizar una terraza, ó se debe colocar señalización reflectiva a un parqueadero), la Asamblea puede determinar que los propietarios de los bienes comunes sobre los cuales tienen el derecho de uso exclusivo, paguen una compensación económica con el fin que sea la administración de la Copropiedad la que asuma la tarea de contratar y ejecutar dicho mantenimiento.

El segundo caso, se puede dar cuando un(os) propietarios de unidad(es) privada(s), por consideraciones y análisis favorables previos, solicitan que se les asignen bienes comunes para que sean de uso exclusivo de su respectiva unidad de dominio particular, y se llega a la decisión que para que se brinde el uso exclusivo; lo cual indicará que dichos propietarios deben dar la compensación económica a la persona jurídica que se establezca, entre otros para cubrir los gastos que ocasione la reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Cualquiera que sea el escenario sobre el cual exista ó se defina la asignación de bienes comunes para uso exclusivo en un edificio, conjunto, urbanización de uso residencial ó mixto, ó centro comercial, y en general en un inmueble sometido al régimen de la Propiedad Horizontal; es necesario que el respectivo reglamento de propiedad horizontal consagre de forma explicita, detallada, clara la identificación, ubicación, características y destinación especifica de los bienes comunes asignados al uso exclusivo.
SINOPSIS SOBRE EL TEMA DE BIENES DE USO EXCLUSIVO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL A TRAVÉS DE LA EVOLUCIÓN DEL REGIMEN EN COLOMBIA
La ley 675 de 2.001, pretendió regular una conducta que se estaba realizando en muchas copropiedades del país, pero que no estaba regulada por la ley. Por eso se creó en los reglamentos de propiedad horizontal una figura denominada “zonas comunes de uso exclusivo o bienes comunes de uso exclusivo o zonas comunes de uso privativo”, haciendo referencia a ciertos bienes como terrazas, balcones, patios y parqueaderos de propiedad común; pues lo que muchos constructores podían hacer era permitir que parte de la venta de los bienes privados, por estar sujetos a ellos se cobrara mayor valor al momento de la venta, generando un facto diferencial entre las unidades privadas con terraza y sin terraza, con balcón y sin balcón, con parqueadero y sin parqueadero, tomando la atribución de éstas zonas y destinándolas a su arbitrio de acuerdo con su localización, cobrando mayores valores a las unidades privadas beneficiarias de estas zonas.
Con antelación a la definición de la Ley 675 de 2001; este tipo de asignación para uso exclusivo, se denominada dentro de los reglamentos de propiedad horizontal con el término de “áreas para Servidumbre”
Sin embargo éstos bienes no pueden ser NECESARIOS para el disfrute y goce de los bienes privados, como por ejemplo; se asignan de acuerdo a su localización, es decir si hay una terraza, y beneficia a la unidad privada colindante con la terraza. Lo mismo con un balcón o un patio.

No se permite la destinación al uso exclusivo de parqueaderos para visitantes, ni acceso, ni circulaciones. La presente garantía por ser de uso y goce general, es decir estos tipos de bienes comunes se consideran esenciales.

Las zonas de recreación y deporte tampoco pueden asignarse al uso exclusivo.




CLASES DE BIENES COMUNES QUE SE ASIGNAN PARA EL USO EXCLUSIVO DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR

Dentro de los inmuebles sometidos al régimen de la propiedad horizontal en Colombia; los tipos de bienes ó áreas comunes que se asignan para el uso exclusivo de las unidades de dominio particular son los siguientes:

Según la Ley 675 de 2001, los bienes comunes para uso exclusivo pueden ser cierto tipo de terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros.

- Terrazas y Balcones
- Áreas delimitadas sobre cubiertas
- Patios – Solares Interiores
- Retiros y Antejardines.
- Parqueaderos (a excepción de visitantes ó de minusválidos).
- Cuartos de depósito.

Además de todos aquellos Bienes Comunes No esenciales que restrinjan el uso y goce en general de los propietarios en una copropiedad

RECOMENDACIONES Y ORIENTACIONES

Es importante tener en cuenta que la asignación es estatutaria es decir que debe estar consagrada en el reglamento de propiedad horizontal, ó cuando No fue instituida en el reglamento que fijo el constructor, una vez adoptada la decisión por parte de la Asamblea con la mayoría calificada en la cual se asigna el uso exclusivo de ciertos bienes comunes, Implica por tanto una reforma al reglamento de propiedad horizontal; por lo tanto No es suficiente para legalizar el uso exclusivo la decisión aislada de la
asamblea de propietarios en la cual solo conste en un acta sin pretender reforma del reglamento de propiedad horizontal, ya que esto No puede generar un bien común de uso exclusivo, sin el perfeccionamiento por la respectiva reforma al reglamento.

Los parqueaderos comunales pueden asignarse pero siempre y cuando, cumpla con condiciones como ASIGNACIÓN EQUITATIVA para todos los propietarios, que no se contraríen las normas municipales y distritales en cuanto a urbanización y construcción.

Por otro lado encontramos copropiedades nacidas en legislaciones anteriores con este tipo de asignaciones, y se ve muy a menudo la pretensión de los demás propietarios de quitarles estas zonas o cobrarles por ellas a los demás copropietarios. Para dar solución a dicho problema la Corte Constitucional se pronunció sobre éste tema mediante las Sentencias C-488 y C- 738 del 2002, Con lo cual ninguna persona que a la vigencia de la ley tuviera este derecho deberá asumir costos adicionales a los que pagaba antes de la normatividad.

Un aspecto importante a nombrar surge de los mantenimientos de las terrazas que comúnmente son un problema en las copropiedades; Por lo que las administraciones cobran a los propietarios de las unidades privadas a las que se les ha asignado este tipo de bienes comunes por los siguientes conceptos: la impermeabilización, reparación y cobertura de daños ocasionados por las filtraciones a las unidades privadas vecinas.

Es necesario establecer como se aplica el derecho de usufructo sobre un bien común asignado al uso exclusivo.

1.- El usufructo es el derecho real en virtud del cual una persona (usufructuario) puede sacar de una cosa que pertenece a otro (nudo propietario) las ventajas de usar y gozar por un tiempo determinado el lugar.

El derecho de dominio o propiedad es el derecho o tipo real por el cual una persona puede retirar de una cosa todas las ventajas que ella es susceptible de suministrar en forma exclusiva y perpetua; Que esas ventajas tradicionalmente se han clasificado en tres grupos:


a. Facultad de usar la cosa.


b. Facultad de gozarla.


c. Facultad de disponer, ya sea transformando la cosa o destruyéndola (disposición material), ya sea gravándola con derechos reales o haciendo tradición a otra persona (disposición jurídica).

El usufructuario puede sacar de la cosa ventajas de los dos primeros grupos. Consecuencia natural es la de que el usufructuario no puede disponer de la cosa, ni destruirla; pues al cabo de su duración debe entregarla a su dueño o sea al nudo propietario (art. 823 del C. C.)

2.- El usufructuario disfruta de la cosa como la disfruta el propietario. Motivo por el cual debe ejercer un contacto material sobre la cosa fructuaria y que recibe el nombre de “posesión del derecho”. El usufructuario frente a la posesión del nudo propietario es un simple tenedor, por lo menos de acuerdo con la ley positiva (art. 775 del C. C.); pero frente a su derecho de usufructo y frente a terceros es un verdadero poseedor.

3.- El usufructo supone la coexistencia de dos derechos reales en una misma cosa: el del nudo propietario y el del usufructuario (art. 824 del C.C.). El nudo propietario es el titular del dominio, más de un dominio desmembrado. Por consiguiente el usufructuario es el titular de los derechos de goce. El primero es derecho perpetuo, el segundo derecho temporal. Supone también el usufructo la coexistencia de dos clases de posesión de naturaleza diferente en una misma cosa; la del nudo propietario y la del usufructuario.

4.- El usufructuario adquiere sobre la cosa constituida en usufructo las facultades de usar y gozar de la cosa. En cuanto a la primera facultad, derecho perpetuo, el usufructuario puede por ejemplo, habitar con su familia la casa dada en usufructo. Y en cuanto a la segunda, el derecho temporal, el usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos de la cosa fructuaria, pero no los productos.

Una cosa es la necesidad de reparaciones locativas, que pueden ser realizadas por el todero o el jardinero como pintura, limpieza, reparaciones menores o domésticas, y otra, es otro tipo de reparación especializada que deben ser reparadas por personas que sepan de impermeabilización, reparaciones por deterioros, agrietamientos, entre otras tareas profesionales o especializadas.

Cuando se trata de impermeabilización de terrazas, teniendo en cuenta las anteriores explicaciones, se deduce fácilmente que no se trata de una simple reparación locativa sino por el contrario de una mejora o reparación necesaria, tal cual lo expresa el artículo 23 de la Ley 675 de 2.001, citado anteriormente. En vista de lo anterior se debe tener en cuenta que no se trata de reparaciones locativas sino de una mejora necesaria, no ordinaria y si compleja que corresponde al ámbito de la ingeniería hidráulica; razón por la cual teniendo en cuenta la ley , no es legalmente válido exigir a los beneficiarios de éstas zonas la ejecución de las obras tendientes a solucionar en forma definitiva los problemas de filtraciones, humedades y daño de losas que sin su culpa han tenido lugar en dichas zonas.

Hay que entender que este tipo de asignaciones de uso exclusivo son similares a contratos de arrendamiento, y no está de más, el manifestar que las disposiciones que regulan el contrato de arrendamiento respecto de las mejoras, son aplicables analógicamente porque se trata de un caso de mera tenencia. Bien se explica en el artículo 2028 del Código Civil, “las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió, pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y usos legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito o de la mala calidad del edificio, vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción (lo subrayado es del árbitro único).

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de nuestro Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

EDGAR FERNANDO MARTINEZ
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