EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
 
   

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ARTICULO DEL EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
ARTICULO No. 76
WEB SITE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
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PUBLICADO FECHA: JULIO- AGOSTO DE 2015.

TEMA DE INTERES
“Orientaciones sobre la Convivencia en las propiedades Horizontales”

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

El artículo que hoy público, tiene como objetivo de hacer una recopilación de conceptos y de principios Normativos establecidos tanto por el Régimen de Propiedad Horizontal acerca de los aspectos relativos a la convivencia en la Propiedad Horizontal.

Este artículo, es base del tema que se desarrollará en el taller que se llevará a cabo en Agosto de 2015, en la ciudad de Bogotá, dirigido a administradores, miembros del Comité de Convivencia, Miembros del Consejo de Administración, Administradores y vinculados al sector.

El Contenido de este Artículo; define los principios normativos y de regulación en sujeción a las Normas del Derecho Privado en materia Civil con base al actual Régimen para la Propiedad Horizontal conforme lo establece la Ley 675 de 2001; indican que toda copropiedad debe acatar los principios constitucionales, legales para la promoción de las acciones comunitarias en pro de la convivencia pacífica y la resolución de conflictos.

Tanto el Reglamento de Propiedad Horizontal elevado a escritura pública; y como los reglamentos internos, permitan desarrollar mecanismos y procesos que faciliten la administración correcta y eficaz de los bienes y servicios comunes, procuren su adecuado funcionamiento, mantenimiento y conservación; promuevan el fin social y la promoción de la convivencia; orientando los mecanismos para el manejo adecuado de los recursos involucrados en cada Copropiedad de acuerdo con sus características particulares.

La propiedad horizontal como ente comunitario, No está ajeno a la inconformidad de algunos residentes por la conducta de las personas ya sean residentes, visitantes; por las decisiones que adopte la administración ño los órganos de dirección.

Sin embargo la premisa es hacer un análisis a la problemática, socializar los problemas que afectan a la comunidad con discreción y autoridad, buscando acercamiento con los actores y planteando medidas para resolver las causas de conflicto. Acudir a instancias externas solamente agotando el proceso interno, y buscando desalentar las vías de hecho y la violencia.

El principio de la convivencia pacífica y la solidaridad social propende al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad entre los propietarios de los inmuebles o sus tenedores.

De acuerdo con lo anterior, es posible afirmar que la noción general de propiedad que estableció desde finales del siglo XIX el Código Civil colombiano sufrió una profunda transformación a partir de la concepción del derecho moderno de propiedad horizontal que impuso a los propietarios dentro del colectivo social comportamientos serenos, más acordes con la cooperación y la solidaridad ciudadana.

La Ley 675 de 2001, en sus principios orientadores que aplican para el régimen y los que a él se someten; otorga los postulados básicos sobre la Convivencia Pacifica, la Solidaridad, el buen uso de los espacios comunes y privados; para lograr el desarrollo empresarial y comunitario, como elemento fundamental del objeto social de una Copropiedad, y de paso exhorta para que de acuerdo a la definición de derechos y obligaciones de los propietarios, usufructuarios ó tenedores a cualquier titulo de una Unidad Privada, establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y los reglamentos internos ó Manual de Convivencia; se defina como una Política y principio general en el cual deben actuar todos los órganos de dirección y administración, así como la comunidad que habita en la Copropiedad.

La Ley 675 de 2001, define los mecanismos para la solución de conflictos y da luz al fortalecimiento a un órgano asesor, de apoyo comunitario que en primera instancia busca dirimir las controversias internas en una Copropiedad, con principio de equidad y en cumplimiento a los principios orientadores que aplican para el régimen y procuran el respeto y la solución de conflictos.

LEY 675 DE 2001-ARTICULO 58º. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta Ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, de podrá acudir a:

1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente Ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.

2. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.

PARAGRAFO 1º. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y esta integrado por un número impar de tres (3) o más personas.

PARÁGRAFO 2º. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.

PARÁGRAFO 3º . Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL COMO CONTRATO DE ADHESION Y OTRAS CARACTERISTICAS
Se define como el Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal; donde se definen las condiciones de la Edificación, la tradición del Inmueble que dio lugar al Condominio (ó Copropiedad), el alinderamiento general, la ubicación del predio, El inventario de los Bienes Comunes, la determinación de las unidades privadas (apartamentos, casas ó locales), los índices de participación y módulos de contribución a las expensas comunes (según el uso), los deberes y derechos de los propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienes comunes, la dirección y administración de la Persona Jurídica que surge al constituirse y someterse al régimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho privado.

Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestra nación, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismo social, para desarrollar actividades en común, y éste es uno de los principios del régimen para la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados de los propietarios de inmuebles sometidos a este régimen.

Sin embargo es conveniente distinguir entre el dominio y el condominio. El dominio es la propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo. Un solo señor de la cosa. Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre restricciones. El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.

En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, fachadas, cubiertas, etc.

La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece el primer régimen de propiedad horizontal en Colombia, en el cual quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo. Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad. Permite de ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.

Entonces, podemos decir que la propiedad horizontal, es el dominio que se ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de compartir un mismo terreno. Los propietarios tienen el derecho de dominio sobre el bien privado, lo que implica la posibilidad de enajenarlo, usufructuarlo, hipotecarlo, darlo en anticresis, alquiler, cederlo y explotarlo económicamente dándole el uso para lo cual está destinado de acuerdo al reglamento de propiedad horizontal.

Los propietarios, tienen del derecho en el uso y goce de los bienes comunes esenciales, utilizándolos de acuerdo a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y de acuerdo a los procedimientos establecidos en el reglamento interno para su uso, ó de acuerdo a los manuales de uso establecidos por la Administración para su correcta utilización, conservación y mantenimiento.

Los propietarios, tienen derecho a la participación con voz y voto en las reuniones de Asamblea de Copropietarios, a proponer ante la Asamblea las medidas y actividades en pro del mejoramiento en el funcionamiento de la Copropiedad. Tienen el derecho de información privilegiada y objetiva en protección a sus intereses como propietario, al derecho de información, de la protección de sus derechos.

Este puede ser ajustado, reformado y modificado en las condiciones que establezca la Ley 675 de 2001; bajo los principios de participación y deliberación, a criterio de los propietarios, bajo un estudio previo que permita en la reforma constituir un reglamento de propiedad horizontal

A partir de la Legislación de 1.948 y las posteriores normas que actualmente fueron derogadas por la vigencia de la Ley 675 de 2001 enuncian que todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.

Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para modificar ó establecer un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada copropiedad. Existen, sin embargo, límites a este derecho, impuestos por la Constitución, las leyes y los reglamentos, especialmente en lo que se refiere al "uso exclusivo" para el que fue construido el inmueble. De esta forma, los inmuebles que integran la copropiedad (sea en conjunto ó edificio Residencial, de uso mixto ó centro comercial), no podrán ser destinados a usos diferentes a los definidos en las normas de urbanismo.

El reglamento de Propiedad Horizontal, es considerado un contrato de adhesión. Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas. Al comprar una unidad. el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado. Ejemplos clásicos de contratos de adhesión son los de servicios públicos. Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones. Simplemente nos adherimos. Estamos celebrando un contrato de adhesión.

Cualesquiera sean las consecuencias negativas del Régimen actual; lo cierto es que quien compra una unidad funcional en un edificio de Propiedad Horizontal; como también quien lo administra, deben saber que el Reglamento es la verdadera normatividad de la Copropiedad. Incluso en orden de prioridades. Esto último quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.

Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los gestores No suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario; ó sólo hacen mención de una parte de esta en la escritura púbica de enajenación. Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían que allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.

Al reglamento de copropiedad ó denominado de administración, se lo debe distinguir del reglamento interno. La diferencia es que el primero precede a las ventas ó enajenación – transferencia de dominio de las unidades. Como dijimos, el dueño del edificio original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de Propiedad Horizontal. Y debe hacerlo siempre por escritura pública e inscribirlo en el Registro de Instrumentos públicos de la jurisdicción. En cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.
EL REGLAMENTO INTERNO Ó MANUAL PARA LA CONVIVENCIA COMO ELEMENTO COMPLEMENTARIO AL ESTATUTO DE LA COPROPIEDAD
El reglamento interno, es un mecanismo de organización, basado en los principios del derecho privado de ámbito civil que permiten que una entidad ú organización, defina los lineamientos para el desarrollo y funcionamiento de la misma organización, bajo los parámetros y procedimientos que permitan obtener resultados con base en el objetivo social de la misma. La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.

El reglamento de propiedad horizontal que rige la Propiedad Horizontal, tiene como único objetivo garantizar la convivencia armónica y pacífica en la propiedad horizontal, sin embargo por lo general define un marco general, y No un marco especifico en el funcionamiento y diario vivir, por lo cual es necesario implementar una serie de indicaciones y procedimiento internos que permitan el desarrollo armónico y organizado de la copropiedad.

La Convivencia en la Propiedad Horizontal exige de todos y cada uno de los residentes la observación puntual de algunas normas, que permiten ejercer plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos ajenos.

Otro derecho de los propietarios y de la comunidad en general, es el de vivir en un ambiente amable, limpio, saludable y estético. Por esa razón se exige el cumplimiento de las más elementales normas de educación, y sancionar a quienes arrojan basuras, colillas de cigarrillos, papeles y demás desechos, o a los que se creen con derecho a utilizar las zonas comunales o públicas como "sanitario" de sus mascotas. Igualmente a quienes pretendan practicar costumbres inadecuadas como utilizar las ventanas, balcones o escaleras para colocar a secar la ropa, los tapetes o las alfombras.

Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar una Copropiedad; que ha sido descuidado por la ley y que en todo debe ser promovido por el Reglamento de Propiedad Horizontal, ó por los Reglamentos Internos y Manuales para la Convivencia; en el cual debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidaridad y colaboración entre los miembros de la comunidad en la Propiedad Horizontal definiendo reglas muy claras, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes. Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse. De ese modo las Asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia, superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua.

RECOMENDACIONES Y ORIENTACIONES

La Propiedad Horizontal, pertenece a un tipo de organización social muy dinámica, pero al mismo tiempo afectada por fenómenos tanto internos y externos, muchas veces No previsibles; en tal sentido la dinámica social de la que hago mención, en ocasiones permite que el uso y destinación tanto de los bienes comunes y bienes privados pueden cambiar con el paso del tiempo, generando conflictos entre propietarios, por sujeción al Reglamento y la Ley.

La Asamblea de propietarios, cumple una función esencial al definir las nuevas condiciones en cumplimiento al régimen de Propiedad Horizontal, en el cual con base al análisis hecho por la Administración ó el Consejo de Administración, ó por situaciones propias en el desarrollo del ente, como es el caso de la desafectación de bienes ó solicitud de un propietario para la adjudicación de un bien común para su uso exclusivo, entre otros; pone en manos del máximo órgano de dirección la posibilidad de la reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Para la reforma al reglamento de propiedad horizontal, se requiere en primer lugar que la Asamblea se desarrolle con Quórum Y Mayoría Calificada (el Voto favorable del 70% de los bienes privados representados en la sesión), para que pueda deliberar y decidir la reforma, adicional a ello, se debe tener en cuenta que la reforma aprobada, causa efecto desde el momento de la aprobación y con ello el reglamento de propiedad horizontal queda sin validez al momento de que se apruebe el “nuevo”; así mismo se debe protocolizar la reforma, elevando el documento aprobado que lo contiene mediante escritura pública con los anexos exigidos y posterior a su protocolización, deber ser llevado copia de la escritura tanto a la oficina de Instrumentos Públicos como al despacho encargado del registro de la persona jurídica.

En otra situación diferente, se define por parte de la Administración ó el Consejo de Administración; que existe el reglamento de propiedad horizontal con pautas generales y consideran complejo é innecesario hacer una reforma al mismo, a razón que solamente se deben fijar procedimientos que no fueron definidos en la escritura que contiene el reglamento de propiedad horizontal.

En este caso; se puede diseñar un reglamento interno, que es en sentido de analógia como un decreto reglamentario; el cual busca suplir los vacios del Reglamento de Propiedad Horizontal, definiendo procedimientos para la aplicación de RPH; incluso para definir las pautas de organización de la Copropiedad; para este caso es importante tener en cuenta que el reglamento interno, puede ser aprobado por Asamblea sin requerir una mayoría calificada para su deliberación y aprobación; incluso; la Asamblea puede delegar en el Consejo de Administración su discusión y aprobación.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de nuestro Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

EDGAR FERNANDO MARTINEZ
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