EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
 
   

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ARTICULO DEL EDITORIAL SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
ARTICULO No. 82
WEB SITE ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL
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PUBLICADO FECHA: OCTUBRE DE 2016.

TEMA DE INTERES
EVOLUCION HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

Bogotá D.C., 15 Septiembre de 2016.
Fuentes Consultadas:, Legislación para la propiedad horizontal en Chile, argentina, Cuba, España y Venezuela; Manual Legis sobre Propiedad Horizontal; Monografías.

En este artículo, hemos realizado una sinopsis y un resumen sobre los aspectos que aplican sobre la propiedad horizontal en diferentes Países del hemisferio, con el fin de contribuir a la formulación de un punto de vista que permita dar claridad a los principios que deben guiar a las Asambleas de Propietarios, a los Consejos de Administración y a los Administradores; y en fin a los interesados en el tema.

Antecedentes históricos de la institución de la Propiedad Horizontal

La Propiedad Horizontal comenzó a desarrollarse con más fuerza en el siglo XIX, teniendo antecedentes históricos como institución desde épocas remotas.

Es aceptado en la doctrina por los estudios y los tratadistas del tema que en la antigua Roma, Grecia, Egipto y en el derecho babilónico, ya se conocía este tipo de propiedad de casas por pisos, aunque de modo naciente, manteniéndose vigentes.
Bastaría revisar unos fragmentos del Digesto, atribuidos al gran Papiano, para encontrar la copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, principio vigente en la conocida propiedad por pisos, por apartamentos o llamada también Propiedad Horizontal.

Se dice que la Propiedad Horizontal tuvo su origen en Roma cuando a través de la Ley de Sicilia en el año 298 de la fundación de Roma, se autorizó a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenían recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en común, dividiéndose luego los pisos.

La evolución de la institución recorre tres períodos, según se va transformando el concepto del dominio. Primeramente surgió la concepción absoluta, conforme a la cual las facultades dominicas del propietario llegaban hasta el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. Más adelante aparece la división de casas por pisos o planos, que estableció ciertas limitaciones al concepto anterior, y después se alcanzó el concepto Propiedad Horizontal, con mayor fraccionamiento del dominio y la conjugación de los derechos sobre la vivienda y sobre las áreas comunes pertenecientes a más de un propietario.

La primera sentencia que se cita en la doctrina fue la dictada en París en 1672, en la cual se sostiene que "Cuando un edificio es poseído por dos propietarios distintos, de los cuales uno es de la parte baja y el otro de la de arriba, cada uno puede hacer lo que le plazca en la porción suya, siempre que con su actitud no se ocasionen perjuicios e inconvenientes, bien en la comodidad, bien en la solidez del edificio[1]

Ya el Código de Napoleón en 1804, en su artículo 604, admitió la posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pertenecieran a diversos propietarios e incorporó a su texto el concepto de las áreas comunes o pertenecientes a todos los propietarios en proporción al valor de sus respectivos pisos, al consignarse en este: Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la manera de hacer las reparaciones y reconstrucciones, deben ser hechas de la manera siguiente: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor del piso que le pertenece. El propietario del primer piso hace la escalera que a él le conduce; el propietario del segundo piso hace, a partir del primero, la escalera que le conduce a su casa, y así sucesivamente".

La primera ley que reguló esta institución con sus características actuales se promulgó en Bélgica en el año 1924, y en el continente americano, el país a la vanguardia fue Brasil el que promulgó su Ley especial del 25 de junio de 1928, la que contiene una de las regulaciones más completas sobre la Propiedad Horizontal.

En Cuba surge el primer intento de regulación a través del Decreto Presidencial No. 2890, de 28 de agosto de 1950, que reglamentó la propiedad por pisos o apartamentos pertenecientes a más de un titular, haciendo énfasis en la inscripción de los inmuebles correspondientes en el Registro de la Propiedad, haciendo fuerza en el dominio exclusivo del piso, subordinándolo a la copropiedad de los elementos comunes.

En el año 1951, la Asociación Interamericana de abogados celebró en Montevideo una conferencia a la que fue invitada la Asociación Nacional de Registradores, cuya tarea a desarrollar fue la Propiedad Horizontal, acordándose en dicha conferencia varias resoluciones las que fueron antecedentes directos de la Ley Decreto No. 407 del 16 de septiembre de 1952 llamada Ley de Propiedad Horizontal.
CONCEPTUALIZACION
Mucho se ha discutido sobre el tema concerniente a la denominación de la institución que estamos estudiando y la literatura jurídica ha empleado términos como "parcelación cúbica de inmuebles", "propiedad de casas por pisos o divididas por pisos", "propiedad sobre pisos o habitaciones", "propiedad por apartamentos o por departamentos", "condominio de casas divididas", "horizontalidad", entre otros, sin embargo, sigue prevaleciendo el término Propiedad Horizontal, que es el que titula las leyes especiales sobre esta materia en el mundo.

Es conveniente definir, conceptos básicos que se manifiestan en la investigación: edificio, que según el Diccionario de la Lengua Española, es toda obra o fábrica construida por habitación para usos análogos; como casa, templo, teatro, etc. El que está compuesto por dos elementos: la construcción y el suelo en que descansa, de la unión de ambos elemento aparece lo que jurídicamente se denomina edificio.

También se ha definido al edificio como cualquier construcción con materiales duros, de varias plantas, divididos en pisos, con cuartos destinados al alojamiento de una familia, o a trabajos artesanales o profesionales.

En su acepción vulgar equivale a toda obra arquitectónica que se alza sobre el suelo, cuyo destino puede ser o no la vivienda, pero sí lo es siempre la utilización por el hombre para su beneficio. Puede estar construido sobre suelo urbano y/o rústico.

A los efectos de la Propiedad Horizontal, la idea de edificio presupone siempre una unidad, no necesariamente física ni arquitectónica, sino orgánica, o sea, una unidad orgánica de edificación, con la existencia de pisos o locales o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente y elementos comunes en conjunción de servicio para dicho aprovechamiento[3]

Según el diccionario Encarta 2007 la propiedad es un derecho o facultad de poseer alguien algo y poder disponer de ello dentro de los límites legales, Cosa que es objeto del dominio, sobre todo si es inmueble o raíz, así define como horizontal, la que recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones comunes.
La Propiedad Horizontal o copropiedad inmobiliaria es un concepto jurídico que hace alusión a un tipo de propiedad caracterizado por extenderse de manera privativa sobre un piso o local de una edificación, y además, sobre una cuota de propiedad de los elementos comunes de todo el edificio.

Para algunos autores, se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Cada autor definirá al instituto su postura o filiación a una u otra de las teorías que han existido a lo largo de la historia para comprender la Propiedad Horizontal, por ejemplo Manresa- define la Propiedad Horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece de forma singular a diversos propietarios y aún habiendo, por la división, terminado la copropiedad[5]y cesado el condominio[6]sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el pro-indiviso, continúan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado de comunidad especial sólo habrá de determinarse jurídicamente por la reincorporación del dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario.

Este concepto debe ser desglosado y explicado del siguiente modo: el carácter especial de la Propiedad Horizontal está dado por ser una institución de carácter complejo, cuyo género es el derecho de propiedad, destacando las peculiaridades siguientes:

• En ella se combinan un derecho esencial el de propiedad singular e independiente y otro accesorio, el de copropiedad o condominio sobre los elementos y servicios comunes, cosa que no acontece con la propiedad ordinaria.

• A diferencia de lo que acontece con la propiedad ordinaria o común, ésta viene limitada por los planos horizontales de cada piso o local.

• Como consecuencia de esta pluralidad de propiedades singulares e independientes en un mismo edificio, los derechos y obligaciones de cada propietario de un piso o local son de dos clases: los que les corresponden como propietarios privativos de su espacio limitado y aquellos otros que se derivan del uso y disfrute de los elementos comunes.

Incluso los derechos como propietarios singulares tienen sobre su piso o local están sujetos a una serie de limitaciones que no se dan en la propiedad ordinaria, limitaciones que se derivan, bien de los derechos de los demás titulares sobre sus pisos o locales, bien de los que ostentan sobre los elementos comunes.

La propiedad de pisos o apartamentos, llamada también Propiedad Horizontal, es una institución jurídica que en los momentos actuales adquiere vitalidad y tiene gran importancia; lo cual está dado por la intervención de diferentes factores, de orden sociológico, económico o cultural y de psicología individual.

Uno de los factores económicos que influye es el deseo de evitar la aplicación del instituto de arrendamiento como instrumento o mecanismo de explotación de las edificaciones. Los constructores buscan una pronta recuperación del capital invertido en lugar de su mantenimiento inmovilizado del que obtener unas rentas siempre sometidas a bloqueo o a las normales o anormales fluctuaciones del mercado monetario, buscan el logro de una ganancia más o menos limitada, pero rápida.

El Estado ha orientado su política de viviendas en un sentido favorable a la Propiedad Horizontal en detrimento del arriendo. Son innumerables los edificios que han sido construidos con ayudas, colaboraciones y créditos del Estado para acogerse al sistema de venta de casas por pisos.

Los pisos y locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, se han convertido en estos días en un bien de consumo, considerando como bienes de consumo las parcelas y edificaciones unifamiliares en lugares alejados de las poblaciones, ampliándose su mercado a través de la publicidad.

En cuanto a este tema ha existido la polémica sobre la vida del condominio o de propiedad separada sobre los pisos o de la aproximación de uno u otro elemento, pero en estos tiempos aún cuando esta cuestión no ha sido agotada, el objeto real de discusiones se sitúa en otro terreno, y es en torno al desarrollo normativo del instituto que abordamos, en cuanto a la validez, al alcance y al contenido de los estatutos y reglas de gobierno y a la institucionalización y distribución de competencias de los diferentes órganos de la comunidad.

La evolución no se ha detenido, los temas más sobresalientes se concentran en la primera constitución de las comunidades como comunidades de construcción para un posterior establecimiento del régimen de Propiedad Horizontal entre los comuneros, con todos los problemas de todo orden que ello suscita no sólo en las relaciones internas entre ellos sino en el orden de cumplimiento y ejecución de los contratos de obra, el desenvolvimiento de las relaciones de vecindad y la aparición de nuevas formas que van al molde legal de unidad de edificio.

Hoy es común la construcción de bloques de edificaciones con servicios únicos para todas ellas. Se han propagado, las urbanizaciones privadas o como han sido llamadas gráficamente como una Propiedad Horizontal superficial extendida; por lo que se requiere de una especial consideración legislativa para tratar estos fenómenos, pues la Ley de Propiedad Horizontal no se atempera a la realidad existente.
NATURALEZA JURIDICA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Desde los primeros albores de la Propiedad Horizontal ha sido complejo definir su naturaleza jurídica dado a los derechos que convergen en ella y a los criterios teóricos que se han manifestado sobre ella.
Existen teorías relacionadas con este instituto, pero como refiere Soto Nieto]que no han ofrecido respuesta a la interrogante surgida en relación a su definición y síntesis, entre las que se encuentran:

Las que las consideraron un derecho de superficie.

Se ha planteado que esta teoría realmente constituye una curiosidad histórica. Su génesis se encuentra en el hecho de que el propietario del terreno no coincidía con el de los apartamentos edificados encima de ese terreno.

Estas dos instituciones tienen grandes diferencias, en el Derecho de Superficie convergen varias relaciones jurídicas, la propiedad de suelo es a priori, lo cual no sucede en la Propiedad Horizontal, puesto que los propietarios de cada apartamento o de cada piso, son propietarios también del terreno donde se asienta el edificio, en correspondencia con la cuota de participación que ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, y la propiedad de lo construido siempre es perpetua no se necesita la autorización del dueño del terreno para edificar.

Por tanto no se pueden plantear dificultades de naturaleza jurídica entre ambas instituciones ya que están perfectamente delimitadas y no son excluyentes, se pueden verificar simultáneamente.

Las que la entendieron como una comunidad.
Esta teoría también ha sido bastante discutida, en la Propiedad Horizontal se verifican muchas características entrelazadas y difíciles de desligar tanto de la copropiedad por cuotas como por la de mano común.

Esta no se puede encuadrar con facilidad en ninguna de las figuras conocidas aunque se ha tratado de analizar así por la doctrina. La Propiedad Horizontal surgió sin que existiera una regulación legal al respecto para dar respuesta a una situación de hecho, algunos países se ubicaron en el esquema establecido por los códigos civiles para regular la comunidad.

Las que la asimilaron a un derecho de usufructo, de uso de habitación.
Esta disposición resulta desacertada teniendo en cuenta que estos derechos reales de aprovechamiento conceden al titular el derecho de usar y disfrutar del bien, el derecho de recibir los frutos y el derecho a ocupar la casa para satisfacer las necesidades del titular y de su familia. Estos derechos no son excluyentes a la institución, el propietario de un piso o apartamento puede perfectamente conceder estos derechos sobre titularidad.

Los que la equiparan a las servidumbres.
Esta teoría parte de que en la Propiedad Horizontal confluyen complicadas relaciones de servidumbre entre los diferentes pisos o apartamentos de un edificio, de manera tal que uno de ellos tiene sobre el otro una servidumbre y soporta una servidumbre sobre su propiedad, ejemplo de ello lo es, que los dueños de los últimos pisos son los dueños de la escalera por lo que se constituye una servidumbre a favor de los demás.

Si hay propiedad, no hay servidumbre. Los dueños de los pisos o apartamentos se sirven de las escaleras y de los demás elementos comunes en su calidad de dueños que son de conjunto de dichos elementos.

Las que las consideraron una institución de naturaleza sui generis.

Las que le confirieron carácter independiente.

Se ha considerado también la Propiedad Horizontal como una institución de naturaleza sui generis, una propiedad especial o una figura independiente, autónoma, exclusiva, plena, perpetua, transmisible y con caracteres propios.

Esencialmente, luego de destacar las principales teorías que giran en torno a la naturaleza jurídica de la Propiedad Horizontal, se señalan fundamentalmente dos:

las monistas y dualistas. La primera, ha guiado su definición a considerar la Propiedad Horizontal como una copropiedad sobre todo el edificio con distribución pro indiviso del uso o aprovechamiento del inmueble, esta es respetuosa en cuanto a la unidad del edificio, pero no precisó la naturaleza que corresponde al derecho de cada titular sobre su piso; criticándosele el carácter unilateral de su análisis; y la segunda, considera que la Propiedad Horizontal está compuesta por dos derechos, una titularidad dominical ordinaria sobre el piso o apartamento de que se trate y un derecho accesorio de copropiedad sobre elementos comunes del inmueble, criticándose esta también, que fracciona innecesariamente la titularidad de cada copropietario en dos titularidades aproximadas, ambas integran un solo todo y la titularidad de cada propietario no puede considerarse como una titularidad dominical completamente autónoma, ordinaria e independiente de las demás.

La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la división por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.

En ella confluyen varias relaciones jurídicas la primera y no más importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como función el mejor y más adecuado uso y disfrute de esos elementos con carácter indispensable.

La propiedad por apartamentos es, una forma de propiedad en general a la que es inútil buscarle semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurídicas ya que ella existe por sí, y con configuración especial y aunque a su regulación puedan confluir normas propias de otras instituciones, particularmente de la comunidad de bienes, su aplicación sólo procederá en tanto no pugnen con su peculiar naturaleza y finalidad.

El derecho de propiedad ya no es hoy día concebido como un derecho abstracto, elástico, pudiendo tener existencia distinta e independiente de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensión sin perder su naturaleza.

Constitución de la Propiedad Horizontal. El título constitutivo

Los modos más utilizados que pueden citarse son:

1. El negocio jurídico unilateral: en virtual del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos y locales;

2. La división de un inmueble en situación de copropiedad;

3. La construcción de un inmueble por una comunidad de propiedad de solar, con posterior división y consiguiente adjudicación de piso o locales a los comuneros.

En estos casos ha existido lo que las diferentes legislaciones que regulan la Propiedad Horizontal llaman con reiteración el título constitutivo de la propiedad por piso o locales cuyo otorgamiento es un negocio dispositivo (por lo que la capacidad requerida debe ser la necesaria para disponer) por el que se somete un edificio al régimen de Propiedad Horizontal con su consiguiente división por pisos y locales y fijación de los elementos comunes a unos y otros.

El otorgamiento ha de hacerse por el propietario o propietarios del edificio, o por todos los titulares de cada uno de los pisos o locales susceptibles de propiedad privativa. El propietario único del edificio no puede otorgarlo por sí solo, si ha vendido ya aunque sea en documento privado, algún piso o local, salvo que esté expresamente autorizado al efecto por el comprador o compradores, aquí hay que tener presente que ninguna disposición legal exige el otorgamiento del título constitutivo antes de la enajenación del inmueble, que será plenamente válida y eficaz.

Aunque lo correcto sería que el título constitutivo sea otorgado estando el edificio ya acabado, existen algunos supuestos que se deben enumerar y que permiten la inscripción del edificio en el registro:

Edificio completamente terminado: cuando su construcción está completamente acabada, lo que se debe certificar por el arquitecto director de la obra.

Si la construcción está comenzada o en construcción: se permite la inscripción registral de edificios en régimen de propiedad por pisos y para que existe ese régimen de iure es necesario el otorgamiento del título constitutivo.

Edificio en proyecto: si el edificio con sus pisos y locales, está en esta fase, se permite también la inscripción registral, denominándosele a esta prehorizontalidad, que viene siendo un estadio preparatorio de la Propiedad Horizontal que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada, existiendo la condición de que la edificación concluya tal y como se proyectó.

El título constitutivo deberá contener la descripción de un inmueble en su conjunto, con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuenta; la descripción de cada uno de los pisos o locales a los que se le asignará número correlativo, expresando su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garajes, buhardilla o sótano y la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, para cuya fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. La cuota se define en centésimas.

Para el otorgamiento del título constitutivo no se impone ninguna forma, se utiliza el instrumento público como necesidad de su publicidad mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, que es lo que siempre se pretende en la realidad diaria.
Junto al título constitutivo tiene una esencial importancia los estatutos, los cuales deben estar contenidos en dicho título, como sucede en la práctica. Los estatutos deben contener las reglas de constitución, el ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en cuanto al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos y locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.

Los estatutos, en la práctica, son repeticiones de los preceptos legales o adaptaciones de estos a las particularidades del caso, ejemplo grupos de edificios. Hay que aclarar que el otorgamiento de los estatutos no es obligatorio, y de existir acuerdo entre los propietarios para algo, debe ser expreso y ello constituiría un estatuto de la Propiedad Horizontal.

Los estatutos pueden ser obra del propietario del edificio, que lo somete al régimen de Propiedad Horizontal mediante el otorgamiento del título constitutivo, o de los diferentes titulares de los pisos o locales, lo que requiriendo la unanimidad para esto o para su modificación, poseen eficacia frente a terceros, si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

Los estatutos no inscritos deben ser oponibles al tercero si los conocía al adquirir (debe ser aportada la prueba por quien la alegue).

Existen además los «Reglamentos de régimen interior» que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, todo ello dentro de los límites fijados en la Ley y los estatutos, ejemplo el uso de ascensores por menores de edad, meses en que la calefacción debe estar encendida, etc.

Los Reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administración y son obligatorios para los titulares.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de nuestro Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

EDGAR FERNANDO MARTINEZ
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